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委托人：庞女士、卿先生（上诉人）
对方当事人：刘先生（被上诉人）
事实和理由：
上诉人庞女士与卿先生系夫妻关系。
成都市金牛区北站东二路*号房屋的原产权人是第三人李先生，成都市青羊区人民法院在李先生作为被执行人执行案件中，在阿里拍卖平台依法对李先生名下位于成都市金牛区北站东二路 *号房屋进行了拍卖。
2019 年6 月 3 日，上诉人参与竞拍，最终竞拍到该房屋；
2019 年 8 月5 日，上诉人完成缴税手续；
2019 年8 月 8 日，成都市金牛区北站东二路 *号房屋的权利人登记在上诉人夫妻二人名下。
上诉人验收房屋时，发现被上诉人占有使用，遂要求其腾退。
被上诉人表示其作为承租方与李先生作为出租方签订于 2017年6 月10 日签订《商铺租赁合同》，载明：“出租方将成都市金牛区北站东二路*号商铺出租给承租方作为营业用房使用，该商铺套内建筑面积为16.82 平方米。租赁期自2017年 10 月 1 日至 2023 年 9 月 31 日，共计 6 年。该商铺租金合计54 000 元，签订本合同时一次性支付。”
然而上诉人在司法拍卖时，法院明确告知案涉商铺不存在租赁，上诉人自始至终不清楚商铺存在租赁的情况，且上诉人在支付了案涉商铺全部价款后，成为案涉商铺合法所有权人，通过合法程序取得所有权后，也曾明确告知过被上诉人本人，但被上诉人拒绝腾退并一直占用至今，应当承担责任，支付占有使用费。
为维护自身合法权益，上诉人向法院提起诉讼，要求被上诉人（一审被告）立即腾退房屋，并支付2019 年 6 月 3 日至实际腾退之日的房屋占有使用费。
一审法院判决被上诉人在 2023 年 9 月31 日之前腾退并返还房屋，不支持上诉人要求被上诉人支付2023 年 9 月31 日之前的占有使用费。
上诉人不服一审判决结果，遂委托四川锦湛律师事务所为其提起上诉。
委托人诉求：
撤销一审判决，发回重审或依法改判；
本案二审诉讼费用由被上诉人承担。
办案律师：
律师：陈鹏举
-四川锦湛律师事务所-
擅长领域：
刑事犯罪、刑事辩护、合同纠纷、婚姻家庭、知识产权、企业合规、民商事争议解决
评价：
陈律师，专注民商事争议解决 企业常年法律顾问等相关法律服务，毕业以来一直从事律师工作，尤其擅长各类合同纠纷、劳资纠纷、婚姻家事纠纷；在企业政企法律顾问、建设工程等领域具有丰富的执业经验。
接受委托之后，我方及时与当事人沟通，尽量达到当事人诉求，仔细整理当事人证据，维护当事人权益。
解决方案：
四川锦湛律师事务所接受上诉人庞女士、卿先生的委托，并征得其本人同意，依法指派陈鹏举律师担任其诉讼代理人，为其提供法律帮助，并发表如下代理意见：
案涉房屋在2017 年4 月21 日，被成都高新技术产业开发区人民法院进行查封，而本案租赁的成立时间是在 2017年 6 月 10 日。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009 年版）第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，即便被上诉人与李先生签订的《商铺租赁合同》真实，本案情况也不适用“买卖不破租赁”原则，即查封之后签订的租赁合同不能约束房屋受让人庞女士、卿先生。
至于被上诉人承租案涉房屋时是否知晓案涉房屋已被法院查封的事实，系被上诉人自己对房屋权利负担审查内容，不能以不知情作为占有的依据。
综上，上诉人取得房屋权属后对案涉房屋享有排他使用的权利，有权要求被上诉人返还房屋并支付占用期间的费用。
该代理意见得到法院支持。
办案结果：
二审法院根据我方代理律师发表的代理意见及提交的相关证据，经审理后作出如下裁决：
一、撤销成都市金牛区人民法院针对本案作出的一审民事判决；
二、被上诉人于本判决生效之日起十日内向上诉人支付2019 年7 月 19日至 2023 年9 月30 日期间占有使用费25元/天×1534 天=38350元；
三、本案一审案件、二审案件受理费合计2284元，由被上诉人负担。
在办案过程中，我方代理律师积极寻找一切能够维护委托人合法权益的方法、论点与证据，并且全程跟踪案件进度，维护委托人的合法权益，满足委托人的需求！帮助当事人成功追索占有使用费38350元！
委托人对办案结果感到非常满意！
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